不動産のリースバックでは、仲介手数料や登記費用、敷金・礼金、保険料といった一般的な費用だけでなく、税金が発生する点にも注意が必要です。税金を事前に把握していないと、想定より手元に残る金額が少なくなる可能性があります。そこで本記事では、リースバックに関わる税金について分かりやすく解説します。
リースバックの流れ
リースバックとは「セール・アンド・リースバック」の略で、不動産などの資産を売却して資金を得た後、その資産について賃貸借契約を結び、引き続き利用できる仕組みを指します。個人が自宅を売却しながら住み続けたり、企業が自社ビルを売却して事業を継続したりできる点が大きな特徴です。対象となる資産は家や土地だけでなく、オフィス、店舗、倉庫、工場、さらには車や産業用機械など多岐にわたりますが、不動産を対象とする場合は特に「不動産リースバック」と呼ばれます。近年では、経営状況の改善を目的とした企業の利用や、高齢者が老後資金を確保するために持ち家をリースバックするケースが増えています。
業者選び
リースバックの流れは、まず利用する業者選びから始まります。リースバックを扱う業者は数多く存在し、買取条件や賃料、契約内容がそれぞれ異なるため、複数社を比較検討することが重要です。業者をある程度絞り込んだ後、条件の相談を行い、自身の希望に合った提案をしてくれる業者を選びます。査定
次に物件の査定を依頼します。簡易査定や現地調査を経て、買取価格や家賃が提示されます。条件に納得できれば契約へと進みます。契約
契約は「売買契約」と「賃貸借契約」の二つを同時に締結する点が特徴です。これにより、所有権は買主へ移りますが、売主は賃借人としてそのまま利用を続けることができます。契約満了後
契約期間満了時には、契約を更新する、別の住居へ引っ越す、もしくは物件を買い戻すといった選択肢があります。ただし、契約内容によっては更新や買い戻しができない場合もあるため、事前に条件を十分確認しておくことが大切です。リースバックにかかる税金
リースバックを行う際には、売却や賃貸に関する費用だけでなく、複数の税金が関係してくるため、事前に税法を理解しておくことが大切です。消費税
まず消費税についてですが、リースバックでは必ずしも消費税がかかるわけではありません。国税庁の定義によると、消費税は国内で事業者が事業として対価を得て行う取引に課税されます。そのため、個人が自宅をリースバックする場合は消費税は課されません。しかし、法人が事業用の建物や自社ビルをリースバックする場合には、消費税が発生する可能性があります。個人と法人で扱いが異なる点は注意が必要です。登録免許税
次に登録免許税です。登録免許税は、不動産の名義変更や抵当権の設定・抹消など、登記内容を変更する際にかかる税金です。リースバックでは売買が行われるため、所有者が変わり、登記情報の変更が必要になります。登録免許税は不動産一件につき1,000円ですが、土地と建物を同時に売買する場合はそれぞれに課税されるため、合計で2,000円が必要となります。支払いは金融機関で行い、領収書を法務局へ提出する形が一般的です。印紙税
印紙税もリースバックに関連する税金の一つです。印紙税は契約書を作成する際にかかる税金で、売買契約書や賃貸借契約書などが対象になります。金額は売却価格によって異なりますが、リースバックの場合はおおむね5,000円から3万円程度が多いです。例えば売却価格が1,000万円から5,000万円の場合は、1万円の印紙税が必要となります。固定資産税
固定資産税についても理解しておく必要があります。固定資産税は、土地や建物などの資産を所有している人に課される税金で、物件が所在する市町村に納めます。税額は自治体ごとに決められますが、評価額の約7割を基準とすることが一般的です。戸建て住宅では年間10万〜15万円、マンションでは8万〜12万円程度が目安とされています。リースバックでは、固定資産税を売り手と買い手で日割り計算するケースが多く、決済日を境に、それ以前の分は売り手、それ以降の分は買い手が負担します。
譲渡所得税
最後に譲渡所得税です。リースバックで不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課され、これらをまとめて譲渡所得税と呼びます。課税対象となる金額は、売却額から取得費、維持費、リースバックにかかった諸費用、さらに特別控除額を差し引いた残りです。税率は所有期間によって異なり、5年超所有していた場合は所得税15％・住民税5％、5年以下の場合は所得税30％・住民税9％と大きな差があります。リースバックにかかる税金を抑える方法
リースバックでは売却や契約に伴いさまざまな税金が発生するため、税負担を抑える工夫が重要になります。税金が多くかかると、せっかく得た売却益が目減りしてしまうため、代表的な節税方法を理解しておくことが大切です。3,000万円特別控除
まず代表的なのが「3,000万円特別控除」です。これは、マイホームを売却した際、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度で、売却価格が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかからなくなります。リースバックでは買取価格が市場価格より低めになることが多く、結果として売却額が3,000万円以下になるケースが多いです。そのためこの控除が適用されれば、ほとんどの場合で譲渡所得税を支払わずに済みます。ただし、売買の相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合は適用されない点に注意が必要です。また、この控除は自動的に適用されるものではなく、確定申告を行わなければ受けられないため、手続きを忘れないことが重要です。
譲渡損失の繰越控除
次に「譲渡損失の繰越控除」という方法についてです。リースバックによって不動産を購入時よりも安い価格で売却した場合、譲渡損失が発生します。この損失は、その年の所得や将来の所得から差し引くことができ、税負担を軽減する効果を期待可能です。例えば、年収250万円の人が1,000万円で購入した不動産を500万円で売却した場合、500万円の損失が生じます。この損失を活用することで、所得税や住民税などを大きく減らすことが可能です。ただし、繰越控除ができる期間は譲渡後3年間までと決められており、この制度を利用するためにも確定申告が必要になります。
