独身で持ち家がある方の中には、老後の生活費に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。年金だけでは足りない可能性がある一方で、家を売って引っ越すのも大変です。実は家を現金化しながら、そのまま住み続けられる方法があります。老後資金に困っている方はぜひ本記事を最後までご覧ください。
独身で持ち家の老後資金課題
独身で老後を迎える方が増えています。総務省の調査によると、65歳以上の一人暮らしの方は2020年時点で約672万人に達しました。そのうち約67.5%が持ち家で暮らしている状況です。持ち家があれば家賃は不要ですが、老後資金の準備は欠かせません。独身者に必要な老後資金
総務省の家計調査によると、65歳以上の単身無職世帯の平均支出は月額約16.2万円です。一方で平均収入は月額約13.4万円にとどまり、毎月約2.8万円の赤字が発生します。赤字の状態が続くと、老後資金が不足する可能性があります。男性の平均寿命は81.09歳、女性は87.14歳のため、65歳から老後期間を計算すると、男性で約3,110万円、女性で約4,277万円が必要になる計算です。年金受給額の男女差
厚生労働省の調査によると、厚生年金の平均月額は男性が約16.7万円、女性が約10.7万円となっています。国民年金のみの場合、男性が約6.0万円、女性が約5.6万円です。女性は平均寿命が長く、年金受給額が低い傾向にあるため、老後の資金不足リスクが高くなります。厚生年金を受給している男性の場合、平均的な支出であれば年金だけでもやりくりできる可能性がありますが、国民年金のみの場合や女性の場合は追加の資金準備が必要になります。
持ち家の維持費も考慮を
持ち家には家賃がかからないメリットがありますが、維持費は発生します。固定資産税は年間数万円から十数万円かかり、都市部では都市計画税も必要です。また、外壁の塗り替えや屋根の修理、給湯器の交換といった、定期的な修繕費用も見込まなければなりません。マンションの場合は管理費や修繕積立金が毎月発生します。これらの費用を含めて老後の資金計画を立てることが大切です。家を現金化して住み続ける方法
家を売って現金を手に入れながら、そのまま住み続けられる方法が注目されています。引っ越しの負担なく老後資金を確保できる選択肢として、リースバックとリバースモーゲージがあります。リースバックの仕組み
リースバックは、自宅を不動産会社などに売却した後、その会社と賃貸契約を結んで同じ家に住み続ける方法です。売却によってまとまった現金が一括で手に入り、その後は毎月家賃を支払いながら生活します。引っ越しの必要がないため、住み慣れた環境を変えずに済むことが大きな特徴です。売却後は所有者ではなくなるため、固定資産税の支払い義務もなくなります。ただし、売却価格は通常の市場価格より低くなる傾向があり、相場の60%から80%程度になる場合が多いです。
リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける方法です。融資は一括または毎月分割で受け取れます。生きている間は利息のみを返済し、亡くなった後に自宅を売却して借入金を一括返済する仕組みです。自宅に住み続けながら資金を得られる点はリースバックと同じですが、あくまで借入のため所有権は自分に残ります。ただし、利用できる年齢は55歳以上や60歳以上に制限されており、対象物件も土地付き一戸建てが中心です。マンションは対象外となる金融機関も多く存在します。
自分に向いているのは
リースバックとリバースモーゲージのどちらが向いているかは、状況によって異なります。まとまった資金が一度に必要な場合や固定資産税の負担をなくしたい場合はリースバックが向いています。一方で、所有権を残したい場合や毎月少しずつ資金を受け取りたい場合はリバースモーゲージが適しています。ただし、リバースモーゲージは対象物件や年齢に制限があるため、利用できない場合もあります。まずは両方の選択肢について情報を集め、専門家に相談しながら検討をおすすめします。
利用前に確認すべき注意点
家を現金化する前に、必ず知っておくべきことがあります。契約後に後悔しないよう、メリットとデメリットの両方を理解することが重要です。売却価格が相場より低い
リースバックの場合、売却価格は通常の不動産売却より低くなります。不動産会社は買い取った物件を賃貸として運用するため、利回りを重視した価格設定になるからです。相場の60%から80%程度が一般的で、たとえば市場価格2,000万円の物件なら1,200万円から1,600万円程度での売却になる可能性があります。想定より少ない資金しか手に入らない場合もあるため、事前に複数の会社から査定を取り、比較検討することが大切です。
毎月の家賃負担が発生
リースバックでは、売却後に毎月家賃を支払う必要があります。家賃は売却価格に対する利回りで計算されることが多く、年間利回り8%程度で設定されるケースが一般的です。売却価格1,500万円の場合、月額家賃は約10万円になる計算です。年金収入から家賃を支払い続けられるか、しっかりシミュレーションする必要があります。家賃の支払いが難しくなると退去しなければならないため、長期的な資金計画が欠かせません。契約期間と更新条件
リースバックの賃貸契約は、一般的な賃貸契約とは異なる場合があります。多くは定期借家契約となっており、契約期間が終了すると自動更新されません。再契約するかどうかは貸主側の判断次第となるため、ずっと住み続けられる保証はないのです。契約書には期間や更新条件、買い戻し特約の有無などが記載されているため、細部まで確認することが重要です。不明な点があれば契約前に必ず質問し、納得してから契約を結びましょう。
