夢のマイホームを購入したものの、景気や社会情勢の変化で住宅ローンの返済が不安になる方も多いと思います。そんな時に注目したいのが「リースバック」です。住宅ローンが残っていても利用可能な場合があり、売却後も住み続けられるなどのメリットがあります。本記事では、住宅ローンがある状態でのリースバックの仕組みや注意点を解説します。
条件を満たせば残債があってもリースバックは可能
リースバックは住宅ローンが残っていても利用できる場合がありますが、基本的にはローン残債の状況によって可否が分かれます。オーバーローンの場合はリースバックはほとんどできない
まず、ローン残高が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、リースバックはほとんどできません。例えば、ローン残高が1,500万円で売却価格が1,000万円のケースでは、銀行がローン完済の見込みがないとしてリースバックを認めないのです。これは、ローンが完済されないまま家を売却されると、銀行の担保価値が失われ、リスクが高まるためです。また、住宅ローンには「抵当権」が設定されており、返済できなくなった場合は銀行が強制的に家を売却できる仕組みになっています。
抵当権付きの不動産は購入希望者がほとんどいないため、通常の売却は難しくなります。そのため、オーバーローンの場合は「任意売却」という方法を使い、銀行の合意のもとで家を売却する必要がありますが、任意売却ではマイホームを手放さざるを得ません。リースバックを希望する場合は、ローン完済に足りない分を自己資金で補う必要があります。
アンダーローンの場合はリースバックができることもある
一方、ローン残高より売却価格が高い「アンダーローン」の場合はリースバックが可能です。この場合、住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できるため、銀行の許可が得られます。リースバックを利用すると所有権は新しいオーナーに移りますが、売却代金を受け取ることができ、手に入れた資金は自由に使用可能です。また、家を売却したことを周囲に知られにくく、固定資産税や修繕費の負担もなくなるため、リバースモーゲージより制約が少ないというメリットがあります。さらに、一定期間内であれば、売却した家を買い戻すことも可能であり、住み慣れた自宅に住み続けながら資金を確保できる仕組みになっています。
リースバックができないケースとは
リースバックが利用できない主なケースには、大きく分けて「建物に問題がある」「市場価値が低い土地」「共有持分がある」の3つがあります。建物に問題があるケース
まず、建物に問題がある場合はリースバックが難しくなります。具体的には、物理的な欠陥や瑕疵（雨漏りやシロアリ被害など）がある場合や、既存不適格物件である場合です。瑕疵とは法律上、契約の目的物や品質に問題がある状態を指し、2020年の法改正により従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。これにより、契約内容と照らして瑕疵があれば売主に対して契約解除や代金減額、追完請求などの権利が認められます。物理的瑕疵がある建物は生活上支障があるため、リースバックは難しいです。しかし、大幅なリフォームで修繕されていれば利用可能な場合もあります。
また、既存不適格物件とは、建築時は合法でもその後の法改正で現行基準に適合しなくなった建物のことです。改築や建て替えが難しい場合は活用が制限され、リースバックができない可能性があります。ただし、対応可能なリースバック会社もあるため、条件を確認することが大切です。
土地の市場価値が低いケース
次に、市場価値が低い土地もリースバックには向きません。たとえば借地権付きの土地は、土地所有者と建物利用者が異なるため、売却やリースバックには土地所有者の承諾が必要です。その他、市街化調整区域内や接道義務を満たしていない土地、土壌汚染のある土地なども転売が難しく、リースバックの対象になりにくいです。市街化調整区域では建ぺい率や用途制限があり、建物の建て替えや活用に制限があるため、リースバックできない可能性があります。
住宅ローンが残っている状態でリースバックをするメリット
住宅ローンが残っている状態でもリースバックを利用するメリットは大きく分けて2つあります。まとまった現金を短期間で手に入れられる
1つ目は、まとまった現金を短期間で手に入れられる点です。リースバックを利用すると、自宅を売却した代金を一括で受け取ることができるため、急にまとまった資金が必要になった場合に非常に役立ちます。たとえば、子どもの教育費や老後の生活資金、病気やケガによる高額医療費、あるいは新たに事業を始めるための資金など、用途は自由です。特に事業資金としての利用は注目されており、通常の事業ローンでは審査に通りにくい起業間もない事業者でも、リースバックなら審査不要で資金を確保できるケースがあります。さらに、売却代金は契約成立から1か月程度で支払われるため、スピーディーに現金化できるのも大きなメリットです。お金を借りることなく資金を手に入れられるため、ローン審査や返済負担を気にせず利用できる点は、リースバックならではの利点といえます。
現在の居住地から引っ越さずに住み続けられる
2つ目のメリットは、今住んでいる自宅から引っ越さずに住み続けられる点です。住宅ローンを滞納すると、最終的には競売にかけられ、自宅を失う可能性があります。しかし、リースバックを利用すれば自宅を売却した後も「賃貸」として住み続けることができるため、ライフスタイルを大きく変えずに済みます。これにより、新しい物件を探す手間や引っ越し費用を避けられるほか、家を売却したことを周囲に知られにくく、これまで築いてきた近所付き合いや生活環境を維持しやすいです。また、子どもの転校やペットの移動など、生活上の大きな負担も避けられるため、現在の暮らしをできるだけそのまま維持したい方に適しています。
