「不動産を現金化したいけど、方法がいくつかあって迷っている」といった悩みはありませんか。不動産を現金化する方法はいくつかありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。本記事では、リースバック、通常売却、リバースモーゲージの3つの方法を詳しく見ていくので、ぜひ参考にしてください。
目次
リースバックのメリット・デメリット
リースバックは、自宅を売却して現金化しながらも、そのまま同じ家に住み続けられる仕組みであり、資金調達と住環境維持を両立できる点が大きな特徴です。リースバックのメリット
最大のメリットは、まとまった資金を短期間で調達できることにあります。通常の不動産売却のように買い手を探す時間をかける必要がなく、比較的スピーディーに現金化できるため、急な資金ニーズにも対応しやすい方法といえるでしょう。また、売却後も住み慣れた自宅に住み続けられる点は、リースバックならではの大きな魅力です。引っ越しの必要がなく、生活環境や人間関係を変えずに済むため、心理的な負担が少なく、特に高齢者世帯や長年同じ地域で暮らしてきた方にとっては安心感のある仕組みです。
さらに、所有権を手放すことで固定資産税や都市計画税など、所有者としての税金負担がなくなる点も家計面でのメリットといえるでしょう。加えて、家の売却を周囲に知られにくい点も特徴の一つです。一般の不動産売却のように広告活動や内覧対応が不要なケースが多く、近隣住民に売却を知られずに手続きを進めやすい傾向があります。
年齢制限がなく、保証人も不要なケースが多いため、幅広い年齢層が利用しやすい点や、資金の使い道が自由である点も大きな利点です。老後資金、医療費、事業資金、教育資金など、用途を問わず柔軟に活用できます。さらに、契約条件によっては将来的に買戻し（再売買）が可能な場合もあり、一時的に資金を確保しながら将来の選択肢を残せる点も安心材料といえるでしょう。
リースバックのデメリット
一方で、リースバックにはデメリットも存在します。まず、自宅の所有権を手放すため、資産として保有できなくなる点は大きな変化です。また、賃貸契約となることで、リフォームや改修、利用方法に制限が生じ、物件を自由に使えなくなる可能性があります。売却価格についても、市場での一般売却と比べると相場より安くなる可能性が高く、資産価値を最大化したい方にとっては不利になるケースもあります。さらに、売却後は家賃の支払いが発生するため、長期的に見ると家計への負担となる可能性が高いです。契約形態によっては、いつまでも住み続けられる保証がなく、将来的に退去を求められるリスクがある点も注意が必要です。加えて、住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態では利用できない場合が多い点もデメリットといえるでしょう。
リースバックが向いている人の特徴
リースバックは、自宅を売却しながらも同じ家に住み続けられる点が大きな特徴ですが、特にこの仕組みが向いている方にはいくつかの共通点があります。家を売っても今の住まいに住み続けたい人
まず、家を売っても今の住まいに住み続けたい方にとって、リースバックは非常に相性の良い方法です。住環境を変えることなく資金を確保できるため、引っ越しによる生活の負担や心理的なストレスを抑えられます。将来的には家を買戻したいと考えている人
また、将来的には家を買戻したいと考えている方にも適しています。リースバックでは、契約内容によっては買戻しが可能なケースがあり、一時的に資金を確保しつつ、将来再び所有者に戻る選択肢を残すことができます。まとまった現金が必要な人
さらに、住宅ローンを完済して毎月の返済負担を減らしたい方や、老後資金・事業資金・医療費など、何らかの理由でまとまった資金が必要な方にも有効な手段といえるでしょう。家に住む期間を短く予定する人
そのほか「2〜3年程度住めれば、その後は引っ越しても問題ない方」「できるだけ早く家を売却したい方」にもリースバックは向いています。特に定期借家契約の場合、2〜3年で賃貸借契約が終了することが多いため、将来的に住み替えを予定している方であれば、柔軟に活用しやすい仕組みです。通常売却のメリット・デメリット
通常の不動産売却は、リースバックとは異なり一般市場で買い手を探す方法であり、価格や選択肢の自由度が高い点が大きな特徴です。通常売却のメリット
最大のメリットとして挙げられるのは、高値で売却できる可能性が高いことです。市場での売却となるため、周辺相場や物件の条件に応じた市場価格での取引が期待でき、条件が良ければリースバックよりも高額で売れるケースが多く見られます。できるだけ多くの資金を確保したい方にとっては、大きな利点といえるでしょう。また、売却先を自由に選べる点も一般の不動産売却ならではのメリットです。個人の買主や法人、不動産投資家など、多くの買い手候補の中から条件の良い相手を選ぶことができるため、価格だけでなく引き渡し時期や契約条件なども相談しやすくなります。リースバックのように売却先が特定の業者に限定されないため、交渉の幅が広い点も魅力です。
さらに、売却後の選択肢が多いことも見逃せません。売却後は賃貸住宅に住み替えることも、新たに住宅を購入して住み替えることも可能で、資金計画やライフスタイルに合わせて自由に選べます。住み替え先を市場全体から選択できる点は、リースバックにはない一般売却の強みといえるでしょう。
通常売却のデメリット
一方で、一般の不動産売却にはデメリットも存在します。最大の注意点は、売却後にその家に住み続けることができない点です。長年住み慣れた自宅を手放すことになるため、環境の変化に抵抗がある方にとっては大きな負担となる場合があります。また、売却後に家を買い戻すことは原則としてできないため、将来的に再び所有したいと考えている方には不向きです。加えて、売却までに時間がかかる点もデメリットとして挙げられます。一般市場での売却は、買い手探しから契約、引き渡しまでに3か月から半年以上かかることが多く、早急に資金が必要な場合には対応が難しいこともあります。
通常売却が向いている人の特徴
一般の不動産売却は、住み替えや資産整理を目的とする方に向いた売却方法といえます。売却後に現在の家に住み続ける必要がない人
特に、売却後に現在の家に住み続ける必要がない方にとっては、リースバックよりも一般の不動産売却が適しています。すでに新居への住み替え先が決まっている方や、賃貸物件への引っ越しを予定している方であれば、売却後の住居に困ることはありません。これにより、安心して売却手続きを進めることができるでしょう。できるだけ高く家を売りたい人
また、できるだけ高く家を売りたいと考えている方にも、一般の不動産売却はおすすめです。一般市場で買い手を探すため、市場価格での売却が期待でき、条件次第ではより高値での成約も見込めます。売却価格を重視し、多少の手間や時間がかかっても問題ない方にとっては、大きなメリットとなります。売却に時間がかかっても支障がない人
さらに、売却にある程度の時間がかかっても支障がない方にも向いています。一般の不動産売却では、買い手探しから契約、引き渡しまでに数か月以上を要することが一般的です。そのため、急いで現金化する必要がない場合や、余裕をもって売却活動を行いたい場合には適した選択肢といえるでしょう。リバースモーゲージのメリット・デメリット
リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を借り入れ、原則として生前中は元本返済を行わず、利息のみを支払う仕組みのローンです。リバースモーゲージのメリット
主なメリットは、自己資金を使わずに住環境を改善できる点にあります。住宅の購入や建て替え、リフォームを行う場合、通常であれば自己資金を用意するか、住宅ローンやリフォームローンを利用する必要がありますが、これらは毎月の返済負担が家計を圧迫しがちです。リバースモーゲージであれば、生前中の返済が利息のみで済むため、負担を比較的軽く抑えながら住まいの改善を進めることができます。また、リバースモーゲージは利用対象年齢が「50歳以上」や「60歳以上」と設定されているケースが多く、高年齢層向けの商品である点も特徴です。年齢を理由に住宅ローンやリフォームローンの利用を諦めていた方でも、資金調達の選択肢となり得ます。さらに、ノンリコース型の商品であれば、契約者が亡くなった後の返済が担保不動産の売却代金の範囲内に限定されるため、遺族に借入金が残る心配が少ない点も安心材料といえるでしょう。
リバースモーゲージのデメリット
一方で、デメリットについても理解しておく必要があります。リバースモーゲージは元本返済の負担が軽い反面、金利は一般的な住宅ローンより高めに設定されている傾向です。また、利息の支払いに加えて、固定資産税や修繕費など、持ち家としての維持費は引き続き自己負担となります。さらに、借りた資金の使い道が住宅関連に限定されているケースが多く、自由に使えない点も注意が必要です。加えて、変動金利型の場合は、将来的に金利が上昇すると支払う利息が増える可能性があります。
