リースバックが利用できる条件とは？築年数や借入状況による審査基準を解説

この記事では、リースバックの利用を検討している方に向けて、利用時に必要となる審査や条件について分かりやすく解説します。保証会社による家賃保証の審査が必要となり、その審査に落ちる主な理由や対処法についても紹介します。審査基準や自分が利用可能かどうかを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックを利用するための条件

リースバックを利用する際の審査基準や条件は、会社ごとに細かな違いはあるものの、多くのリースバック会社で共通して重視されているポイントがあります。主な利用条件として挙げられるのは「名義人全員の同意」「売却価格と住宅ローン残債の関係」「家賃の支払い能力」の3点です。

名義人全員からの同意

まず、リースバックを行うには、自宅の名義人全員から同意を得る必要があります。売買契約時には名義人全員の署名・捺印が必要となるため、夫婦や兄弟姉妹などで共有名義になっている場合は、事前に十分な話し合いをしておくことが大切です。また、法律上の義務はなくても、将来相続の可能性がある子どもや親族にも説明しておくことで「知らない間に家が売却されていた」といったトラブルを防ぎやすくなります。

売却価格が住宅ローン残債を上回っていること

次に重要なのが、売却価格が住宅ローン残債を上回っているかどうかです。住宅ローンが残っている場合、原則として売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため「売却価格＞ローン残債」であることが基本条件です。ただし、自己資金で不足分を補う、あるいは任意売却を行うなどの方法により、条件を満たせるケースもあります。

家賃の支払い能力

最後に、家賃の支払い能力があるかどうかも大切な条件です。リースバックでは売却後に賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことになるため、収入や貯蓄、年金などをもとに継続的な支払いが可能か審査されます。年齢や職業に関わらず、安定して家賃を支払える見込みがあれば、利用できるケースが多い点も特徴です。

リースバックが利用できないケース

リースバックは便利な仕組みですが、物件の条件や利用者の状況によっては利用できないケースもあります。

物件に重大な不具合・欠損がある場合

まず多いのが、物件自体に重大な不具合や欠陥がある場合です。雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵がある物件は、居住や資産価値に問題があるため、審査で断られやすくなります。また、過去に事件や事故があったいわゆる事故物件など、心理的瑕疵がある場合も、売却価格が大きく下がることが予想され、リースバックが難しくなることがあります。

物件の市場価値が認められにくい場合

次に、物件の流動性が低く、市場での価値が認められにくいケースです。郊外で交通の便が悪い物件や、築年数が極端に古い物件は、売却しづらいため敬遠されがちです。さらに、建築基準法に違反している物件や、借地権付きで再建築や売買に制限がある物件も、リースバックの対象外となる可能性が高くなります。

家賃保証会社の審査に通らない場合

また、家賃保証会社の審査に通らない場合も、リースバックは利用できません。リースバックでは売却後に賃貸借契約を結ぶため、家賃保証会社との契約が必須となり、収入の安定性や資金力、過去の滞納履歴などが確認されます。ただし、収入が少ない場合や年金生活であっても、売却による手残資金を考慮して判断する保証会社もあります。

競売手続きが著しく進行している場合

さらに、住宅ローンの滞納が進み、競売手続きがかなり進行している場合もリースバックの活用は難しいです。売却までの時間が足りず、リースバックが難しくなることがあります。

リースバック会社の対応エリア外にある場合

最後に、物件がリースバック会社の対応エリア外にある場合も利用できません。そのため、検討時には物件条件やエリア、審査のポイントを事前に確認しておくことが大切です。

リースバックの利用条件クリアに満たない場合の対処法

リースバックの利用条件を満たせず、審査に通らなかった場合でも、選択肢がなくなるわけではありません。

他のリースバック会社・保証会社を利用する

まず検討したいのが、他のリースバック会社や保証会社を利用する方法です。リースバックの審査基準や判断ポイントは会社ごとに異なるため、別の会社に相談することで利用できる可能性があります。保証会社についても、審査が比較的柔軟な会社があり、収入状況や売却後の手残資金を考慮してもらえるケースもあります。一社で断られたからといって諦めず、複数社に査定や相談をしてみることが大切です。

通常の不動産売却を利用する

それでもリースバックが難しい場合は、通常の不動産売却を検討するという選択肢があります。不動産会社に直接買い取ってもらえば、早期に現金化できる可能性があります。ただし、この場合は自宅に住み続けることができず、引越しや新居探し、各種手続きが必要になる点には注意が必要です。

リバースモーゲージを利用する

老後資金の確保が目的であれば、リバースモーゲージを検討するのも一つの方法です。リバースモーゲージは自宅を担保に生活資金を借り入れできる高齢者向けの制度で、住み続けながら資金を確保できます。契約者が亡くなった後に自宅を売却して返済する仕組みですが、自己資金で返済することも可能です。いずれの方法も仕組みや条件を十分に理解したうえで、自身の状況に合った選択をすることが重要です。

まとめ

リースバックは「自宅に住み続けながら資金を確保できる」という大きな魅力がある一方で、名義人の同意や住宅ローン残債、家賃の支払い能力など、いくつかの利用条件や審査ポイントがある仕組みです。物件の状態や市場価値、保証会社の審査状況によっては利用が難しいケースもありますが、会社や保証会社を変えることで可能性が広がる場合も少なくありません。また、リースバックが合わない場合でも、通常の不動産売却やリバースモーゲージといった代替手段があります。大切なのは、それぞれの特徴や注意点を正しく理解し、ご自身の資金計画や将来設計に合った方法を選ぶことです。焦らず複数の選択肢を比較しながら、納得できる形で住まいとお金の問題を解決していきましょう。