マンションのリースバックとは？仕組み・メリット・注意点をやさしく解説

戸建て住宅のイメージが強いリースバックですが、実はマンションでも利用可能です。本記事ではマンションをリースバックする具体的な方法や業者の選び方に加え、失敗を防ぐために事前に確認すべきポイント、よくあるトラブルについても紹介します。マンションでのリースバックを検討している方にとって参考になる内容です。

マンションのリースバックと戸建てのリースバックの違い

リースバックは戸建て住宅だけでなく、マンションでも利用できる仕組みです。自宅を売却してまとまった資金を確保しつつ、その後は賃貸物件として同じ住まいに住み続けられる点は、マンションでも戸建てでも共通しています。意外に感じる方もいるかもしれませんが、中にはリースバック業者の中にはマンションを専門に扱っている会社も多く、逆に戸建てのリースバックは取り扱っていないケースも見られます。

そのため、リースバックを検討する際には、業者のホームページを確認したり、事前に電話で問い合わせたりして、マンションが対象となるかどうかを必ず確認しておくことが大切です。また、戸建てとマンションではリースバックの条件や特徴に違いがあります。戸建て住宅は立地や建物状態、土地の評価などが複雑になりやすく、査定の難易度が高い傾向があります。

一方、マンションは比較的評価基準が明確であることから、マンションリースバックに特化した業者が存在します。さらに、売却後の賃貸借契約の種類にも差があり、マンションでは更新可能な普通借家契約が選べる場合があるのに対し、戸建てでは2〜3年の契約期間が定められた定期借家契約のみとなるケースも多いです。

マンションのリースバックのメリット

マンションをリースバックするメリットは、戸建て住宅の場合と同様に、通常の売却よりも短期間で現金化できる点や、住み慣れた自宅から引っ越す必要がなく、生活環境を変えずに済む点が挙げられます。自宅を売却して資金を確保しながら、そのまま賃貸として住み続けられるため、老後資金の確保や急な資金ニーズへの対応としても活用しやすい方法です。加えて、マンションならではのメリットもいくつかあります。

取引事例が多く審査がスムーズ

まず、マンションのリースバックは戸建てに比べて取引事例が多く、実績が豊富です。そのため、マンションの取り扱いに慣れている業者であれば、審査の流れがスムーズで、条件や基準も比較的分かりやすい傾向があります。審査スピードが早いことは、早急に資金化したい方にとって大きな利点といえるでしょう。ただし、条件は業者ごとに異なるため、1社だけで判断せず、複数の業者に相談して比較検討することが重要です。

買取条件が戸建てと比べて良くなりやすい

また、マンションは駅近や利便性の高いエリアに建っているケースが多く、将来的にリースバック業者が売却しやすい点も特徴です。その結果、買取条件が良くなりやすく、戸建てと比べて有利な条件で成約できる可能性が高まります。

管理費など諸費用を支払わなくて済む

さらに、リースバック後は物件の所有者が業者に変わるため、これまで自己負担だった管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いが不要になります。毎月の支出を抑えられる点も、マンションをリースバックする大きなメリットといえるでしょう。

マンションのリースバック業者を選ぶ際のポイント

マンションのリースバックで後悔しないためには、業者選びが非常に重要です。

リースバックの取り扱い実績

まず重視したいのは、マンションのリースバック取り扱い実績が豊富かどうかという点です。マンション対応をうたっていても、実際には取引事例がほとんどない業者も存在します。そのような場合、査定に時間がかかったり、売却価格が相場より低く提示されたり、家賃が割高になる、サービス内容が十分でないといったリスクが考えられます。

そのため、できるだけマンションの取扱い経験が多く、ノウハウを持った業者を選ぶことが大切です。実績のある業者は、査定がスピーディーで条件も明確な傾向があるため、複数社を比較する際の判断材料として確認するとよいでしょう。

自宅のエリアに対応しているか

次に確認すべきポイントは、自宅のあるエリアに対応しているかどうかです。エリア外でも相談可能な場合はありますが、地域に詳しい業者のほうが周辺の相場や市場動向を把握しており、より良い条件でスムーズに取引が進む可能性が高まります。特にマンションは立地条件が価格や家賃に大きく影響するため、地域事情に精通しているかどうかは重要な判断基準となります。

契約内容が目的と一致しているか

さらに、リースバックでは契約内容が自身の目的に合っているかを慎重に見極める必要があります。一般的な売却とは異なり、リースバックでは売却後に支払う家賃も含めて検討しなければなりません。買取価格が高ければ手元資金は増えますが、その分、月々の家賃が高くなるケースが多く見られます。そのため、買取価格と家賃のバランスを考慮し、無理のない支払い計画を立てることが重要です。

マンションのリースバックで失敗しないための注意点

マンションのリースバックで失敗を避けるためには、契約前にいくつかの重要なポイントをしっかり確認しておくことが欠かせません。

自宅の適正価格の把握

まず確認すべきなのは、自宅の適正価格です。リースバック業者から提示される買取価格が妥当か判断するためには、自身でも物件の市場価値を把握しておく必要があります。一般的にリースバックの買取価格は、市場価格の70〜90％程度が相場です。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して通常の売却価格の目安を知り、提示額が大きくかけ離れている場合は交渉を検討するとよいでしょう。

賃貸借契約の種類・内容の理解

次に、賃貸借契約の種類と内容についても十分に理解しておく必要があります。賃貸契約には、更新が可能な普通借家契約と、契約期間満了で終了する定期借家契約の2種類があります。普通借家契約であれば、借主の意思で更新でき、正当な理由がない限り住み続けることが可能です。一方、定期借家契約は更新がなく、契約期間終了後は貸主の同意がなければ居住を継続できません。リースバック後も長く住み続けたい場合は、普通借家契約を選ぶことが重要です。

リースバック後の家賃負担についての検討

さらに、リースバック後の家賃負担についても慎重な検討が必要です。売却によって一時的にまとまった資金を得られる一方で、毎月の家賃支払いが発生します。買取価格、家賃、賃貸期間のバランスを考慮し、月々の負担額だけでなく、支払い総額の目安を把握したうえで契約を結ぶことが大切です。特に将来的な買戻しを考えている場合は、家賃を支払いながら計画的に資金を貯める必要があるため、無理のない条件かどうかをより慎重に判断しましょう。

買戻しの条件を明確にする

最後に、買戻しを検討している場合は、その条件を事前に明確にしておくことが重要です。買戻し価格や期間、条件を契約書に明記する、売買予約や買戻し特約を付けるなど、あらかじめ買戻しを前提とした契約を結んでおくことで、将来の不安を軽減できます。

まとめ

マンションのリースバックは、「自宅を売却して資金を確保しながら、住み慣れた家に住み続けたい」という方にとって、有力な選択肢の一つです。戸建てのイメージが強い制度ですが、実際にはマンションに特化した業者も多く、取引事例が豊富な分、条件が明確でスムーズに進みやすいという特徴があります。一方で、買取価格や家賃のバランス、賃貸借契約の種類、買戻し条件など、事前に確認すべきポイントも少なくありません。業者選びや契約内容を十分に比較・理解せずに進めてしまうと、思わぬ負担やトラブルにつながる可能性もあります。本記事では、マンションリースバックの仕組みからメリット、注意点までを分かりやすく解説しました。資金計画と将来の暮らしを見据え、自分に合った形でリースバックを活用するための判断材料として、ぜひ参考にしてください。